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夢のマイホームを購入する前に!必ず知っておきたい住宅ローンの基礎知識

住宅ローンは、人生の中で一番大きな買い物と言われている
マイホーム(戸建て、マンション)を購入する際に大きな助けとなるものです。

ローンの支払いは生活の中でも大きなウエイトを持つ為、
どこに融資を申し込むかもポイントです。

必ず知っておきたい住宅ローンの基礎知識をご紹介します。

住宅ローンとは

住宅ローンを利用する目的としては、
新築や中古マンション、一戸建ての購入や土地、自宅のリフォーム、別荘の購入などがあります。

住宅ローンは大きな金額を長期間にわたって借りるため、
安易に決めるのではなく、将来を見据えた計画性を持って申し込むことが大切です。

住宅ローンは大きく分けて2つに分けることが出来、
公的融資と民間融資と呼ばれるものになります。

新築のマンションや一戸建てを購入する際によく利用されるものは公的融資になり、
住宅金融支援機構や財形融資、年金融資や自治体融資などがあります。

公的融資の住宅ローンは融資の審査が厳しく、
融資が受けられない場合も考えられますが、金利が安いと言うことで人気があります。

住宅ローンの民間融資とは、銀行や保険会社が行っている融資になり、
最近はテレビコマーシャルなどでも多くの銀行が宣伝を行っています。

公的融資の住宅ローンに比べて融資の対象審査も厳しくないものの、
金利は選んだ銀行や保険会社によって幅がありますので、選ぶ際には比較検討する必要があります。

住宅ローンの公的融資を受けていて、
後から民間融資に変更したりする事も可能になっていますが、
手数料や金利面などをよく考えて選ぶ事が重要になっています。

住宅ローンの金利

住宅ローンを選ぶ際に重要な点はいくつかありますが、
金利がどの位かと言うことが一番のチェックポイントになっています。

住宅ローンの金利は大きく分けて3つに分けられ、
固定型金利と変動金利、固定期間選択型があります。

住宅ローンの固定金利型にも種類があり、
全期間金利の変動が無く融資が受けられる場合と、段階によって金利が上がっていくタイプがあります。
2つのタイプは低金利で住宅ローンを組むことが出来ればメリットが大きく、返済計画も立てやすくなっています。

住宅ローンを変動金利で申し込む場合、年に2回金利の見直しが行われますが、
5年間は固定金利で返済を組まれる場合が殆どになっています。

変動金利の場合、低金利になればメリットがありますが、
逆に高金利になってしまう可能性もある点がデメリットとなります。

変動金利でも上限金利特約の住宅ローンなら、
上限の金利が決まっているため普通の変動金利に比べると安心感があります。

住宅ローンでも固定期間選択型は、
決められた期間の返済が終了した後、金利の状況に応じてどの返済方法にするか選ぶことが出来ます。

どの住宅ローンの金利も契約を行う時の状況や、
これからの経済状況をある程度予測して行う必要がありますので、良く考えてから契約することが大切です。

住宅ローンの固定金利

住宅ローンを組む際には金利の種類を選択する必要があり、変動金利と固定金利から選ぶことになります。
住宅ローンの固定金利とは、融資契約を行う時点での金利で支払いが完了するまで払い続けるタイプです。

固定金利は契約時に決められるため、住宅ローンを返済するに当たっての計画が立てやすく、
長期間払い続ける人には安心して返済が行えるというメリットがあります。

住宅ローンの金利と言えば昔から固定金利が一般的でしたが、
金利が低くなった場合のメリットを得ることが出来ないため、変動金利を選ぶ人も多くなっています。

しかし、住宅ローンを組んでから何十年もの間払い続けるため、
金利の変動で支払額に変化があっては、返済計画がなかなか立てられません。

住宅ローンで毎月支払う額が一定で、返済計画が建てやすい固定金利の方が良い場合もあります。
金利が高い時に住宅ローンを組んでしまった人は、途中で変動金利へ変更するなどして対応出来ますので、
金利市場の動向をチェックして契約をする事をお勧めします。

住宅ローンを申し込む場合、金利はとても重要な項目になりますから、
現在の金利状況やこれからの状況をよく調べて、固定金利か変動金利を選ぶようにしましょう。

住宅ローンの変動金利

住宅ローンの金利には2種類あり、変動金利と固定金利があって、
借りる本人がどちらかを選択する事が出来ます。

住宅ローンで言われる変動金利とは、
返済の途中でも定期的に金利が変わる支払い方法を言います。

高金利の時期に住宅ローンを組んだ場合でも、
その後金利が下がれば返済額も減りますが、逆の場合も考えられるため、
金利が上がって返済額の総額が増えてしまうことは十分あり得ます。

住宅ローンで言われる変動金利にも種類があり、上限金利特約付変動金利と呼ばれる物もあります。

住宅ローンの上限金利特約付変動金利とは、
金利の上限が定められているため、どんなに金利が高くなっても一定の金額より上がる事はありません。

上限金利特約付変動金利は、変動金利に比べて安心感がありますが、
最初に設定される金利が高いというデメリットがあります。

住宅ローンを変動金利で組むのにお勧めなのは、
借入金が少ない人や短期のローンを組む人でしょう。

長期間の住宅ローンを組む場合、将来金利が上がった際に元金も増えることから注意が必要になります。
もちろん金利が下がり元金が減ると言ったメリットをうむ場合もありますが、
長期間住宅ローンを組む場合にはしっかりと市場を見極める目が必要となります。

住宅ローン繰り上げ返済

住宅ローンを組んでいる人は、なるべく繰り上げ返済を行うことを目標にしている場合が多いでしょう。

繰り上げ返済には期間短縮と返済額軽減の方法があります。
住宅ローンの繰り上げ返済を期間短縮で行うメリットとしては、
融資の申し込みをした期間より早く返済できるという事です。

返済額軽減での住宅ローンの繰り上げ返済は、
期間は変わりませんが毎月の返済額が減るといった方法になります。

住宅ローンの返済をなるべく早く済ませたいと思う気持ちは分かりますが、
子供にかかるお金などある程度の余裕資金を残し、計画を立てながら繰り上げ返済を行うことが大切です。

また、住宅ローンの繰り上げ返済には手数料がかかる場合が多くありますので、
こまめに行うより、ある程度の資金がまとまってから行う方が良いでしょう。

住宅ローンを早く終わらせようと考えて行った繰り上げ返済が、
逆に損をしてしまう場合もありますから注意が必要です。

期間短縮の繰り上げ返済を行った場合、住宅ローン減税の対象外になる場合があります。

住宅ローンを他へ借り換えようと思っても、出来なくなる場合もあり、
繰り上げ返済についてよく調べ、しっかり考えてから行うようにしましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済を多く行うことで数百万円単位での削減が出来ますが、
今後必要な資金を充分に考えた上で手続きを行うことが大切です。

住宅ローンの審査

住宅ローンはとても大きな金額になるため、
融資を受ける際の審査は様々な基準が設けられていて、審査も厳しく行われます。

せっかく購入したのに、住宅ローンの審査に通らなかったという人も多くいますので、
自分がどう判断されるかを知っておく必要があります。

住宅ローンの審査では、ただ年収が高ければ審査に通るというものではなく、
数十年先も返済能力があるかどうかが重要になります。

住宅ローンの申込時に年収が高い人でも、給与が安定していなければ審査が難しくなってきます。

住宅ローンの審査に通らない人の共通点として、勤続年数が短いということがあげられます。
転職が多く、どの会社も短い期間で退社をしている人などは信用が得られず、
住宅ローンの審査にパスしない場合があります。

クレジットカードや消費者金融の支払いが滞っている人なども、
住宅ローンの審査が通らない場合があり、信用情報センターでの確認が行われます。

カードなどのローンが滞っていなくても、負債比率が融資会社の基準を超えている場合は、
住宅ローンの審査が厳しくなります。

住宅ローンの審査は、20歳以上で収入が安定していて、
勤続年数が3年以上という条件が最低でも必要になります。

自営業や外国人などは、住宅ローンの審査が通りにくいという事がありますが、
そういった人向けの融資会社もあるので安心です。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは新築や中古の住居を購入した人や、
現在住んでいる建物を増築した際にかかる費用に、借入金を利用している場合に適応される制度になります。

住宅ローン控除は、一定の条件を満たしていれば確定申告をすることにより受けることが出来ます。
住宅ローンの返済期間によって控除の期間も定められ、所定の金額が所得税から控除されます。

住宅ローン控除が受けられる条件としては、床面積が50㎡以上であること、
床面積の2分の1以上が居住用であることなどの条件があげられます。

建物以外にも、住宅ローン控除を受ける年の合計年収が3000万円以下であることや、
新築時または購入の日から6ヶ月以内に入居し、
適用を受ける年の年末まで居住していることなどが条件としてありますので、
対象になっているかの確認をする必要があります。

住宅ローンの控除は、手続き上自ら確定申告することとなり、
会社員の場合は2年目以降年末調整として手続き可能となっています。

最初の年は自分で書類を揃える必要があり、大変な感じもしますが、
住宅ローン控除はとてもうれしい制度になっていますので、必ず手続きを行うようにしましょう。

住宅ローン控除に必要な書類としては、
給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書や年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書、住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書などがあります。

住宅ローン借り換え

住宅ローンの借り換えとは、低金利のローン会社に変更する事であり、
借りていたローンを一括返済して新たにもう一度違う金融機関で契約を行うことをいいます。

住宅ローンの残金が多く金利差が多いほど、
借り換えを行うことで軽減額が大きくなるため、メリットも大きくなっています。

住宅ローンの借り換えは新しい契約を行うため、融資に際しての審査はもちろんのこと、
諸費用もかなりの金額がかかってきます。

住宅ローンの借り換えによってメリットがどの位あるのかを計算し手続きを行わなければ、
諸費用で損をしてしまう可能性もあります。

住宅ローン借り換えの為に用意する書類も多く、
最初に契約を行った時と同じように費用もかかります。

登記費用や印紙税、保証料に司法書士への報酬など思った以上の費用がかかり、
元のローンを一括返済するのに手数料も支払う必要があります。

住宅ローンの借り換えでの審査は新規の時と同様に行われ、
現在までの返済状況や担保物件の評価額も合わせて審査項目になります。

元の住宅ローンの支払いが1回でも遅れていたり、
年収が下がった場合などは審査によって通らない可能性もあるようです。

住宅ローンの借り換えは諸費用の支払いをしてもメリットがあるのかを充分に確認し、手続きを行うことが大切でしょう。

住宅ローン諸経費

住宅ローンで住宅を購入する際に頭金などを用意する人は多くいますが、
その他に諸費用がかかってきますので、その分の費用も必要です。

住宅購入にかかる諸費用とは、融資保証料や登記費用、不動産仲介手数料や印紙税などがあり、
住宅ローンと合わせて融資が可能となっています。

その他にも、司法書士手数料、融資関係手数料、保険料や登録免許税、土地家屋調査士手数料、不動産取得税、固定資産税清算金など住宅を購入するには建物の費用だけではなく、様々な費用がかかるのです。

諸費用は思った以上にかなり高額になる場合が多く、
新築の物件で購入金額の2%から5%、中古物件で5%から10%の金額がかかると言われ、
用意出来ない人も多くいますが、住宅ローンと組み合わせることが出来るので、安心して利用することが出来ます。

住宅ローンと組み合わせて諸費用の融資を受ける場合、
全体の購入金額も高くなる為、返済計画をきちんと行う必要があります。

住宅ローンと諸費用を組み合わさずに支払う場合は、
購入前に費用を用意することになり、自己資金を準備しておく必要があります。

更に、引越費用や家具の購入など、他にも様々な費用がかかりますので、
こちらも住宅ローンと組み合わせて融資を受けるか、
自分で用意するのかなど、支払計画を考えておきましょう。

住宅ローン比較のポイント

住宅ローンの融資先を選ぶポイントとしては、金利を比較することが重要になり、
失敗すると返済総額に大きな差が出てきてしまいます。

インターネットなどで住宅ローンの金利を検索すると、各社の金利比較が一覧として出ている事があります。

金利以外にも、住宅ローンを組んだ場合の各会社の特徴や、
メリットなどが紹介されていて、資料請求も簡単に行えるようになっているので大変便利です。

住宅ローンを比較する際に考慮すべき点は、金利条件はもちろんですが、融資限度額や返済期間がどのくらいに設定されているか、繰り上げ返済の最低限度額などで、必ずチェックしましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済を行う人は多くいますが、手数料には費用がかかることも知っておきます。

その繰り上げ返済に手数料がかからない会社もありますので、
返済予定が既に計画されている場合などは、手数料無料は大きな魅力といえるでしょう。

他には保証料や完済年齢、住宅ローン融資での審査基準などを比較し、申し込みを行うことが大切になってきます。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

住宅ローンにも2つの金利があったり、
住宅ローン以外にもさまざまな諸経費が掛かってきますね。

マイホームは人生で最も大きな買い物です。

融資先の住宅ローンをじっくり比較検討して選ぶようにしましょう。

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